Инвестиционный рынок
В течение последних трех лет в Риге не было сдано в эксплуатацию практически ни одного спекулятивного проекта. В индустриальном и офисном сегментах в последние годы в основном были реализованны проекты для нужд конкретных компаний или под конкретного арендатора, с тенденцией консолидации офисых и логистических компаний под одну крышу, таким образом освобождая помещения в спекулативных проектах. Эта тенденция будет продолжаться в течение ближайших двух лет, компаниям консолидируя и объединяя свои офисы в спекулятивные или проекты, построенные под конкретного арендатора.
В этом году арендаторам также как и в последние несколько лет придется довольствоваться тем, что доступно на рынке, поскольку новые проекты могут выйти на рынок только в начале 2017 года. В прошлом году в Риге объём инвестиций в офисный сегмент вырос почти на 70%, достигнув порядка 70 млн евро. Инвестиции главным образом происходили через частные компании и частных инвесторов, которые в течение нескольких лет изучали рынок и думали, куда именно вложить деньги. Многие офисные здания были приобретены для того, чтобы обеспечить потребности конкретных компаний.
Инвестиционный рынок демонстрирует все больший интерес к Латвии со стороны международных и местных инвесторов. Активность рынка недвижимости повысилась и достигла докризисного уровня, принося в Балтийский регион около 900 млн инвестиций в объекты коммерческой недвижимости, генерирующие денежный поток. Первые институциональные инвесторы, вошедшие на рынок в 2004 – 2007 годах, уже начали процессы изначально запланированного выхода из своих первых фондов. За такими первопроходцами как Northern Horizon Capital (Baltic Property Trust) уже последовали и другие профессиональные инвесторы, предлагая на инвестиционном рынке недвижимости активы высшего качества с денежным потоком. В этом году могут прогнозируется заключение крупных инвестиционных сделок в Риге именно в торговом сегменте.
Присоединение всех трёх Балтийских стран к еврозоне в 2015 году сделало весь регион более привлекательным для международных инвесторов. Минувший год в Прибалтике, в том числе и в Латвии стал рекордным для инвестиционного рынка с точки зрения объема сделок, а также самым активным за последние 5 лет. Все инвестиции в Латвии, в основном, были произведены в столице, и доминировал при этом торговый сегмент (80% от всех инвестиций).
Самые большие сделки в Латвии
В Латвии общий объём инвестиций вырос почти в три раза и всё благодаря самой большой сделке в прошлом году, которую заключил Американский фoнд Blackstone Real Estate Partners Europe II, купив европейский портфель недвижимости Obligo, в котором оказались и латвийские торговыe центры: Альфа, Молс и Доле. Новый игрок на Балтийском рынке, крупный фонд из США, тем не менее это не должно рассматриваться как доказательство стабильности инвестиционной среды или тенденция, поскольку инвестиции этого фонда в Латвии — это только часть большого портфеля Северных стран обьемом 2.7 млрд евро. В прошлом году в Латвии четыре торговых центра были проданы в составе более крупных портфелей инвесторам дебютантам на Балтийском рынке. В рамках большого портфеля, расположенного в странах Балтии и Польше (на общую
сумму 167 млн евро), был продан торговый центр Олимпия. HILI Properties заключили договор купли-продажи в отношении девяти местных торговых центров, расположенных в Риге, Тукумсе, Айзкраукле и Даугавпилсе, с общим объемом сделки 22 млн евро.
Инвесторы, такие как EfTEN Capital (Эстония) в 2015 году в Рижском оффисном сегменте инвестировали 23.5 млн евро и продолжали работать над приобретением объектов, генерирующих денежный поток. EfTEN в 2015 году вошёл на Литовский инвестиционный рынок, инвестируя в коммерческие объекты порядка 40 млн евро. Эстонская инвестиционная компания Capital Mill, которые вкладывали деньги в торговые и индустриальные центры, а также в офисные здания, расположенные в Литве, Латвии и Эстонии, в 2015 году расширила свой портфель, приобретя два торговых центра у LNK Group.
Профиль инвесторов
Скандинавские, прибалтийские и российские инвесторы в настоящее время являются ключевыми игроками на Балтийском рынке. Ситуацию в 2015 году начал менять интерес инвесторов из Мальты, Швейцарии и Соединенных Штатов Америки. Все существующие фонды стран Северной Европы продолжают увеличивать свои портфели, в то же время успешно реализуя выход из стартовых фондов. Важная группа покупателей – это недавно созданные местные фонды и компании по управлению активами, которые значительно выросли с момента их создания 5-6 лет назад. Успех местных игроков обеспечивается активностью частных инвесторов, желающих инвестировать в недвижимость, а также увеличением аппетита местных пенсионных фондов. В то же время, постоянно растет интерес со стороны стран Западной Европы, и сделки с инвесторами из основных европейских государств ожидаются в 2016 году.
Доходность
Pо сравнению с уровнем Западной Европы, нормы доходности в коммерческих сегментах остаются в рамках 7,5-7,75%, при этом у наиболее привлекательных объектов недвижимости норма прибыльности продолжает снижаться. Доходность недвижимости второго эшелона составляет от 8 до 8,75%. Средняя доходность по сделкам на Балтийском рынке была около 7.8%.
В 2015 году побиты все рекорды в Европе и в США
В США объем инвестиций в крупные коммерческие объекты вырос на 25% (до $533 млрд) в 2015 году, и этот год является вторым лучшим по объему инвестиций за время наблюдений. Значительный прирост инвестиций произошёл из Азии. В Европе предыдуший год также побил все рекорды по инвестициям, достигнув 236 млрд евро и демонстрируя увеличение на 18% по сравнению с 2014. Только в Великобритании в последеней четверти 2015 года произошёл спад активности инвестиций, что можно объяснить заявлениями о возможном выходе из Европейского союза. Интерес инвесторов из Азиатских стран в конце года достиг и Балтийского региона, ознаменовав рынок сделкой в Эстонии с инвесторами из Китая на общую сумму около 15 млн евро.
Винета Вигупе
CBRE Baltics, Директор по анализу рынка и консультациям